보상 감정평가
[과거 5년간 실적, 평가금액 100억원 이상]
사업명 | 가격시점 | 평가금액(원) |
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OO도시계획도로 중로2-6호선외 2개소 개설공사 | 2018.06.29 | 14,716,875,580 |
OO-OO간 도로(시도 70호선) 확포장공사 | 2019.02.28 | 11,722,327,500 |
OO근린공원 조성사업 | 2019.04.22 | 26,630,231,980 |
OOOO경찰서 신축사업 | 2019.09.20 | 33,584,330,920 |
국립OOOO원 확충사업 | 2019.10.02 | 11,369,778,400 |
OO생활권1구역 주택재개발정비사업 | 2019.12.20 | 40,240,486,620 |
파주 OOOO지구 주택재개발정비사업 | 2020.02.20 | 24,786,171,130 |
OO지구 훼손지 복구사업 | 2020.03.11 | 20,134,966,770 |
OO-OO 고속도로 건설공사 | 2020.10.07 | 15,960,198,810 |
OO-OO 고속도로 민간투자사업 | 2020.11.27 | 18,205,129,920 |
OOOO 공공주택지구 조성사업 | 2021.05.13 | 14,942,464,060 |
고속국도 제OO호 영동선(OO~OO~OOO간) 확장공사 | 2022.02.01 | 14,190,640,990 |
고속국도 제OO호 영동선(군자-안산-북수원간) 확장공사 | 2021.11.10 | 13,027,788,790 |
하남교산 공공주택지구, OO차(OO이중OOOO) | 2021.11.10 | 27,837,816,330 |
능안천(소하천) 정비공사 | 2021.11.11 | 18,960,336,310 |
하남교산 공공주택지구, O차(OO이중OOOO) | 2021.11.11 | 30,791,524,070 |
국방.군사시설사업(서울지역 군 사용 공유재산 정리사업) | 2021.12.06 | 10,646,170,000 |
마포로O구역 제O지구 재개발사업(O차)(OO수용OOOO) | 2022.02.25 | 17,732,522,820 |
세무서 제출용 감정평가
상속, 증여 및 재무보고 목적으로 부동산 및 무형자산(특허권, 영업권, 로열티율 산정 등)의 감정평가를 다수 수행하였습니다.
시가 감정평가
[자산재평가, 최근 3년이내 평가금액 1,000억 이상 실적]
OO리조트 자산재평가, 기준시점 2015년 10월, 평가금액 OOO,OOO,OOO,OOO원
[택지비 감정평가]사업명 | 가격시점 | 평가금액(원) |
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OOOO지구 단독주택용지 등의 공급가격 산정을 위한 감정평가 | 2013.03.21 | OO,OOO,OOO,OOO원 |
OOOO시장 주상복합 택지비 산정을 위한 감정평가 | 2008.10.09 | OO,OOO,OOO,OOO원 |
OO혁신 공동주택용지 감정평가 | 2015.06.15 | OO,OOO,OOO,OOO원 |
특수 감정평가
사례 #1. OO사의 과다 분양광고와 달리 인근지역의 개발이 이루어지지 않음으로써 발생한 토지의 손해(시가하락) 배상액을 감정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 분양광고 상태의 아파트 단지 입주시 인근 토지 시가와 현재의 토지 시가와의 차이 금액을 산정하여 법원에 제시하였음
- - 평가방법
- ① 신규 택지개발 지구 내 적정 상업용지 규모를 추정
- ② 반복매매모형을 적용하여 지가 변동분을 산정
사례 #2. 화재로 인하여 발생한 건물의 피해금액을 산정
- - 평가 개요
- ① 화재 발생 이전의 건물 가액과 화재 발생 이후의 건물 가액을 산정하여 그 차액을 화재발생으로 인한 피해금액을 산정
- ② 화재 발생으로 인한 건물 피해 복구 비용을 산정
- - 평가방법
- ① 원가법에 의한 건물 가액을 산정
- ② 건축 적산을 통한 복구 공사비용을 산정
사례 #3. 토지의 무단 점유 등으로 인한 토지 사용료(임료) 산정
- - 기준시점 : 200X.1.1.부터 201X.12.31.까지의 토지 시가 및 사용료(임료)
- - 평가개요
- ① 토지 무단 점유 당시 및 그 이후의 토지 시가 산정
- ② 무단 점유 등으로 인하여 발생한 토지 사용료(임료) 산정
- - 평가방법
- ① 공시지가 기준법에 의한 토지 시가를 산정
- ② 임대사례비교법 및 적산법을 통한 토지 사용료(임료) 산정
사례 #4. 학원 용도변경에 따른 시설물 공사비용(유익비) 감정
- - 기준시점 : 201X년 공사 당시 공사비용, 201X.X. 현존가액
- - 평가개요
- ① 2011년 학원 입주 당시의 적정 공사비용(유리 및 창호, 바닥, 벽체, 천정, 전기배선, 급배수관 등 일체)
- ② 위 시설들의 현존가액
- - 평가방법
- ① 원가법에 의한 시가를 산정
- ② 건설공사 표준품셈에 의한 내역서 등을 참고하여 적정 공사비용을 산정
사례 #5. OO리조트 내 압류 보관중인 동산(리프트, 곤돌라 등)의 시가 감정
- - 평가개요
- ① 스키장의 곤돌라, 리프트 등의 기준시점 현재 시가 감정
- ② 스키장 부대 설비(제설용 cooling pump, snow additive injection pump, 스노우 모빌, 인공눈생성기 등)의 기준시점 현재 시가 감정
- - 평가방법
- ① 공시지가 기준법에 의한 토지 시가를 산정
- ② 임대사례비교법 및 적산법을 통한 토지 사용료(임료) 산정
사례 #6. OOO고궁 주차장의 적정 입찰금액 감정
- - 평가개요 : 국가 문화재인 고궁의 부대시설인 주차장 관리 입찰을 위한 평가금액 산정
- - 평가방법 : 수익분석법에 의한 주차장 부지의 적정가격 산정
사례 #7. 국유지 지상에 소재한 무허가 구분상가 300여개 호에 귀속되는 대지소유권의 적정 금액 산정
- - 평가개요
- ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거하여 집합건물(구분상가) 개별 호에 귀속되는 토지의 대지소유권 금액을 산정
- ② 인근지역 및 유사지역 내 대규모 구분상가의 사례 수집을 통하여 적정 층별, 위치별 효용비율을 산출하여 적정 대지 소유권 금액을 산정
- - 평가방법
- ① 공시지가 기준법에 의한 토지 평가금액 산정
- ② 층별, 위치별 효용비율을 적용한 효용적수에 의한 토지가격 배분
사례 #8. 디젤 기관차, 화물차, 객차, 발전차, 조차, 전기동차 등의 여러 철도 차량의 적정 매각금액을 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 매각 목적의 동산 감정평가
- - 평가방법 : 거래사례비교법에 의한 적정 매각금액 평가
사례 #9. 부동산 개발사업에서 예상되는 수익의 감정평가
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 첨부한 건축개요 등 서류, 미관 심의 서류 및 수지분석표 등을 참고하여 건물을 건축하여 분양함으로써 얻게 되는 매출과 투입원가를 계산하여 당해 사업의 개발이익을 산정하고 수익률을 도출함.
- - 평가방법 : 거래사례비교법 및 원가법에 의한 평가, NPV 및 IRR
사례 #10. 집단취락지구 우선해제에 따른 지가 상승을 반영한 시가 보상금액 감정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 종전 개발제한구역 내에 소재한 토지가 집단취락지구 우선 해제에 따라 제1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었고, 이후 대규모 공익사업에 편입됨으로써 보상 대상이 되었는데 상기 집단취락지구 우선해제에 따른 지가 상승분을 계량모형(이산분포모형에 의한 옵션가치 산정) 및 격차율표 등을 활용하여 산정함으로써 이를 토대로 정당 보상금액을 산정함.
- - 평가방법 : 공시지가기분법, 이산분포모형에 의한 옵션가치 산정
사례 #11. 인접한 부지에서 신축된 공동주택으로 인하여 발생한 주택(병원)의 일조, 조망 및 사생활 침해 감정평가
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 인접한 부지에서 공동주택 단지가 조성됨으로 인하여 주거지역 내 주택(병원)에서 발생한 일조, 조망 및 사생활 침해에 따른 부동산 시가 하락 감정평가
- - 평가방법 : 일조, 조망 및 사생활 침해 시뮬레이션, 공시지가기준법, 거래사례비교법 등
사례 #12. 지반의 특성으로 인하여 유발된 신축 상가 건물의 건축 공법 변경에 따른 지하층 시공 면적 감소에 따른 손해배상 산정
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 신축 상가 부지의 토질에 대한 사전조사가 잘못되어 공사 중 건축 공법 변경이 불가피하게 이루어졌고, 이로 인하여 실제 시공된 지하층 면적이 감소되어 건축주가 시공사를 상대로 제기한 손해배상액의 감정평가
- - 평가방법 : 원가법, 층별·위치별 효용비율 산정, 설계 변경으로 인한 실제 건축비용 적산 등
사례 #13. 권리금 감정
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 임대인의 신규 임대차 계약을 거절할 경우에 상가 임대차 보호법상 종전 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나, 임대인이 임차인을 상대로 건물인도(명도)를 청구하는 경우 임차인이 영위하는 영업에 대한 권리금을 감정평가
- - 평가방법 : 영업관련 자료를 분석하여 DCF(현금흐름할인법)을 적용하고, 인테리어는 공사비 내역을 일위대가로 재산정한 후 원가법을 적용하여 잔존가치를 산정함. 마지막으로 인근 시장 내 권리금 시세와 비교 및 검토함으로써 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금을 구분하여 산정
사례 #14. 정비사업 과정에서 상가부지와 아파트부지를 제척하지 아니하고 무단으로 상가부지의 용적율을 아파트 신축에 활용한 경우 상가부지 소유자들이 입은 손해배상액 산정
- - 평가금액 : OO,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 상가와 아파트 부지를 제척함에 따라 건축법령에서 제한하는 층수의 감소로 인한 1차 손해배상액(아파트 신축에 따른 조합측의 이익)과 상가에 활용 예정이었던 용적율을 아파트 신축에 활용한 각 경우의 용적율 가치 산정
- - 평가방법
- ① 공사비 내역서 및 조합의 관리처분 내용을 토대로, 아파트 및 상가의 건축비를 검토하고 용적율의 가치를 여러 가지 경우로 시뮬레이션
- ② CAD 배치도 및 설계내역에 의거하여 부지 제척으로 인하여 발생한 경제적 이익/손해를 시뮬레이션
사례 #15. 22.9kV 선하지 손해배상액 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 고압송전선이 아닌 22.9kV 선하지의 경우에는 보상 관련 규정이 미비하여 소유자의 피해에 관한 권리구제가 미흡한 실정이며, 민사상 손해배상 소송을 통하여 선하지 피해를 보전받기 위하여 시행하는 감정평가
- - 평가방법 : 대상 토지의 입체이용저해율 및 송전선의 위치에 따른 저해율을 종합적으로 고려하여 임료 또는 토지 가격을 산정
사례 #16. 하청업체의 파업으로 인한 영업피해 및 시설파손에 대한 손해배상액 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 하청업체의 파업으로 유발된 영업손실 피해 및 시설물 파손액을 산정
- - 평가방법
- ① 적정 영업이익을 산정하고 파업기간에 따른 조업일수 감소에 따른 배상금산정
- ② 실행가 기준 품셈에 따른 파손 시설물의 원상복구비용을 산정
사례 #17. 우선협상사 지위박탈에 따른 부동산 개발사업의 이행이익 및 신뢰이익 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 거래소 및 코스닥 전체 상장기업(부동산 건설회사)의 평균 영업이익률로부터 개발사업의 적정 이행이익을 산정하고 기 투입비용을 산정
- - 평가방법
- ① 영업이익률을 적용하여 사업 이행이익을 추정하되 평균 및 표준편차분석
- ② ERP(전사적자원관리)분석을 통하여 기 투입 비용을 산정
사례 #18. 사업시행인가된 도시계획시설 도로사업으로 인하여 중단된 기 시행 부동산 개발사업의 이행이익 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 기성고 개념을 도입하여 부동산 개발사업의 이행이익을 산정
- - 평가방법
- ① 기성고 개념을 이용한 공정률에 근거한 중단된 시점의 사업 이행이익 산정
- ② 상세견적, 투입 원가 및 도면에 근거하여 공정률을 검토
사례 #19. 우선협상 대상자 지위 상실에 따른 개발사업의 예상 이행이익 산정
- - 평가금액 : OO,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 우선협상 대상자 지위를 박탈당한 개발 사업의 예상 이행이익을 산정함
- - 평가방법
- ① 사업계획서 상의 현금흐름표(CASH FLOW)를 토대로 예상 이행이익을 산정
- ② 유사 복합상업시설의 운영 실적을 토대로 예상 매출 및 비용의 적정성을 검토
사례 #20. 군사시설(참호, 벙커 등)이 점유한 토지의 부당이득금(임료) 산정
- - 평가금액 : OO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 항공지도 판독을 통하여 군사시설의 점유 면적 등을 파악하고 적산법에 의한 임료를 산정
- - 평가방법 : 적산법에 의한 임료 산정
사례 #21. 유익비 및 필요비, 부속물매수 청구 대상 감정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 용도 변경을 전제로 설치한 시설물이 “유익비 또는 필요비”, “부속물매수 청구 대상” 해당하는지 여부를 판단하고 그 가치를 산정
- - 평가방법
- ① 시설물의 실행가 기준 개산견적을 도출하고 실제 투입 비용과 비교한 후 감가수정을 고려하여 잔존가치를 산정
- ② 해당 시설물의 유익비, 필요비 또는 부속물매수청구 대상인지 여부를 판단
사례 #22. 권리 감가로 인한 토지의 시가 감정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 적법하게 건축된 타인 소유 건축물로 인한 권리 감가를 고려한 토지 시가 감정
- - 평가방법 : 지상 소재 건물이 시장 임료에 미달하므로 적정 임료와 현 계약 임료와의 차액을 건물의 예상 이용년수 기간을 고려하여 현재가치화하고 그 금액을 나지 상정 토지 금액에서 공제하여 평가
사례 #23. 일조, 조망 및 사생활 침해에 따른 주택(아파트 또는 단독주택)의 시가하락 감정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 인근에 신축되는 건물로 인하여 발생한 기존 주택의 일조, 조망 및 사생활 침해 감정
- - 평가방법
- ① 일조, 조망 및 사생활 침해 시뮬레이션
- ② 층별 효용을 활용한 효용적수 산정
- ③ 주택 내 창고의 크기를 가중평균한 일조 침해율 산정
- ④ 일조 등의 확보를 위한 남측 신축 아파트 단지의 층수제한 안 도출
- ⑤ D/H(거리/높이), 자연조망 및 인공조망을 구성하는 요소별 천공차폐율 및 그에 따른 시가하락 산정
사례 #24. 설계와 달리 시공되어 발생한 콘크리트 강도 감소에 따른 물류창고 임대료의 손실
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 구조설계서 및 건축 설계와 다른 강도의 콘크리트 시공으로 인한 시가하락(모빌랙 설치 실패, 바닥 균열 및 바닥 평탄도 저해로 인한 시가 하락) 산정
- - 평가방법
- ① 설계하중을 기준한 실제 하중의 감소분 산정(구조설계서 분석)
- ② 프라임 등급의 유사 물류창고의 시장 임대료 분석
- ③ 부실 시공에 따른 모빌랙 레이아웃의 변경과 이에 따른 임대가능면적의 감소 산정
- ④ 비준임료 및 적산임료 산정
사례 #25. OO주거단지 개발사업의 인허가 무효 판결에 따른 종전 미보상토지의 유익비 감정
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : OO주거단지 개발사업에 의거하여 수용 후 도로 조성된 토지의 기준시점 현재 유익비 산정
- - 평가방법 : 항공사진 및 과거 지형도 등을 토대로 토지 특성을 파악하고 이를 토대로 기준시점 별 적정 시가를 산정하여 그 차액을 제시함
사례 #26. 과거에 시공된 도시철도 구조물(콘크리트 지하 구조물)로 인하여 발생한 토지 이용 저해에 따른 시가하락 감정
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 과거에 시공된 도시철도 구조물이 대상 토지 지하 경계를 침범하여 소재하고 있음에 따라 발생한 토지의 이용저해 및 그 손해액
- - 평가방법 : 건축설계도면 및 이격거리 확보에 따른 건축면적 변경 내역의 검토 및 이에 따른 지하부분 사용 저해에 해당하는 시가하락 산정
사례 #27. 신축 아파트 단지의 소유권대지권 미정리(미등기)에 따른 손해배상액 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 신축 아파트 단지의 소유권대지권이 미등기됨에 따른 일반분양자의 손해 산정
- - 평가방법
- ① 미등기에 따른 손해액 범위 확정
- ② 아파트 실거래가격지수 산출
사례 #28. 분양 당시 설계 도면과 달리 시공된 상가 내부의 기둥으로 인한 손해액 산정
- - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 깊이체감법칙 및 ITZA(In Terms of Zoning Area) 방법에 의하여 산정
- - 평가방법
- ① 기둥으로 인한 점유면적 감소의 영향 분석
- ② 동선 및 ITZA 분석을 통한 가치하락 산정
사례 #29. 부동산 과다보유 법인의 비상장주식 가치 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO원/1주
- - 평가 개요 : 부동산 과다 법인의 비상장주식 가치 산정
- - 평가방법 : 보유 부동산의 시가를 산정하고, 기준시점 당시의 손금/익금을 조정한 후 상속세 및 증여세법 등의 관련 평가기준에 의거하여 주식 1주의 가치를 산정
사례 #30. 부동산 신탁의 가치 산정
- - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
- - 평가 개요 : 부동산 신탁 중 담보신탁의 가치 산정
- - 평가방법 : 담보 편입 자산, 채무액 및 처분 관련 제경비를 고려하여 순자산가치를 산정