보상 감정평가

[과거 5년간 실적, 평가금액 100억원 이상]
보상 감정평가
사업명 가격시점 평가금액(원)
OO도시계획도로 중로2-6호선외 2개소 개설공사 2018.06.29 14,716,875,580
OO-OO간 도로(시도 70호선) 확포장공사 2019.02.28 11,722,327,500
OO근린공원 조성사업 2019.04.22 26,630,231,980
OOOO경찰서 신축사업 2019.09.20 33,584,330,920
국립OOOO원 확충사업 2019.10.02 11,369,778,400
OO생활권1구역 주택재개발정비사업 2019.12.20 40,240,486,620
파주 OOOO지구 주택재개발정비사업 2020.02.20 24,786,171,130
OO지구 훼손지 복구사업 2020.03.11 20,134,966,770
OO-OO 고속도로 건설공사 2020.10.07 15,960,198,810
OO-OO 고속도로 민간투자사업 2020.11.27 18,205,129,920
OOOO 공공주택지구 조성사업 2021.05.13 14,942,464,060
고속국도 제OO호 영동선(OO~OO~OOO간) 확장공사 2022.02.01 14,190,640,990
고속국도 제OO호 영동선(군자-안산-북수원간) 확장공사 2021.11.10 13,027,788,790
하남교산 공공주택지구, OO차(OO이중OOOO) 2021.11.10 27,837,816,330
능안천(소하천) 정비공사 2021.11.11 18,960,336,310
하남교산 공공주택지구, O차(OO이중OOOO) 2021.11.11 30,791,524,070
국방.군사시설사업(서울지역 군 사용 공유재산 정리사업) 2021.12.06 10,646,170,000
마포로O구역 제O지구 재개발사업(O차)(OO수용OOOO) 2022.02.25 17,732,522,820

세무서 제출용 감정평가

상속, 증여 및 재무보고 목적으로 부동산 및 무형자산(특허권, 영업권, 로열티율 산정 등)의 감정평가를 다수 수행하였습니다.

시가 감정평가

[자산재평가, 최근 3년이내 평가금액 1,000억 이상 실적]

OO리조트 자산재평가, 기준시점 2015년 10월, 평가금액 OOO,OOO,OOO,OOO원

[택지비 감정평가]
보상 감정평가
사업명 가격시점 평가금액(원)
OOOO지구 단독주택용지 등의 공급가격 산정을 위한 감정평가 2013.03.21 OO,OOO,OOO,OOO원
OOOO시장 주상복합 택지비 산정을 위한 감정평가 2008.10.09 OO,OOO,OOO,OOO원
OO혁신 공동주택용지 감정평가 2015.06.15 OO,OOO,OOO,OOO원

특수 감정평가

사례 #1. OO사의 과다 분양광고와 달리 인근지역의 개발이 이루어지지 않음으로써 발생한 토지의 손해(시가하락) 배상액을 감정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 분양광고 상태의 아파트 단지 입주시 인근 토지 시가와 현재의 토지 시가와의 차이 금액을 산정하여 법원에 제시하였음
  • - 평가방법
    • ① 신규 택지개발 지구 내 적정 상업용지 규모를 추정
    • ② 반복매매모형을 적용하여 지가 변동분을 산정

사례 #2. 화재로 인하여 발생한 건물의 피해금액을 산정

  • - 평가 개요
    • ① 화재 발생 이전의 건물 가액과 화재 발생 이후의 건물 가액을 산정하여 그 차액을 화재발생으로 인한 피해금액을 산정
    • ② 화재 발생으로 인한 건물 피해 복구 비용을 산정
  • - 평가방법
    • ① 원가법에 의한 건물 가액을 산정
    • ② 건축 적산을 통한 복구 공사비용을 산정

사례 #3. 토지의 무단 점유 등으로 인한 토지 사용료(임료) 산정

  • - 기준시점 : 200X.1.1.부터 201X.12.31.까지의 토지 시가 및 사용료(임료)
  • - 평가개요
    • ① 토지 무단 점유 당시 및 그 이후의 토지 시가 산정
    • ② 무단 점유 등으로 인하여 발생한 토지 사용료(임료) 산정
  • - 평가방법
    • ① 공시지가 기준법에 의한 토지 시가를 산정
    • ② 임대사례비교법 및 적산법을 통한 토지 사용료(임료) 산정

사례 #4. 학원 용도변경에 따른 시설물 공사비용(유익비) 감정

  • - 기준시점 : 201X년 공사 당시 공사비용, 201X.X. 현존가액
  • - 평가개요
    • ① 2011년 학원 입주 당시의 적정 공사비용(유리 및 창호, 바닥, 벽체, 천정, 전기배선, 급배수관 등 일체)
    • ② 위 시설들의 현존가액
  • - 평가방법
    • ① 원가법에 의한 시가를 산정
    • ② 건설공사 표준품셈에 의한 내역서 등을 참고하여 적정 공사비용을 산정

사례 #5. OO리조트 내 압류 보관중인 동산(리프트, 곤돌라 등)의 시가 감정

  • - 평가개요
    • ① 스키장의 곤돌라, 리프트 등의 기준시점 현재 시가 감정
    • ② 스키장 부대 설비(제설용 cooling pump, snow additive injection pump, 스노우 모빌, 인공눈생성기 등)의 기준시점 현재 시가 감정
  • - 평가방법
    • ① 공시지가 기준법에 의한 토지 시가를 산정
    • ② 임대사례비교법 및 적산법을 통한 토지 사용료(임료) 산정

사례 #6. OOO고궁 주차장의 적정 입찰금액 감정

  • - 평가개요 : 국가 문화재인 고궁의 부대시설인 주차장 관리 입찰을 위한 평가금액 산정
  • - 평가방법 : 수익분석법에 의한 주차장 부지의 적정가격 산정

사례 #7. 국유지 지상에 소재한 무허가 구분상가 300여개 호에 귀속되는 대지소유권의 적정 금액 산정

  • - 평가개요
    • ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의거하여 집합건물(구분상가) 개별 호에 귀속되는 토지의 대지소유권 금액을 산정
    • ② 인근지역 및 유사지역 내 대규모 구분상가의 사례 수집을 통하여 적정 층별, 위치별 효용비율을 산출하여 적정 대지 소유권 금액을 산정
  • - 평가방법
    • ① 공시지가 기준법에 의한 토지 평가금액 산정
    • ② 층별, 위치별 효용비율을 적용한 효용적수에 의한 토지가격 배분

사례 #8. 디젤 기관차, 화물차, 객차, 발전차, 조차, 전기동차 등의 여러 철도 차량의 적정 매각금액을 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 매각 목적의 동산 감정평가
  • - 평가방법 : 거래사례비교법에 의한 적정 매각금액 평가

사례 #9. 부동산 개발사업에서 예상되는 수익의 감정평가

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 첨부한 건축개요 등 서류, 미관 심의 서류 및 수지분석표 등을 참고하여 건물을 건축하여 분양함으로써 얻게 되는 매출과 투입원가를 계산하여 당해 사업의 개발이익을 산정하고 수익률을 도출함.
  • - 평가방법 : 거래사례비교법 및 원가법에 의한 평가, NPV 및 IRR

사례 #10. 집단취락지구 우선해제에 따른 지가 상승을 반영한 시가 보상금액 감정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 종전 개발제한구역 내에 소재한 토지가 집단취락지구 우선 해제에 따라 제1종 일반주거지역으로 용도지역이 변경되었고, 이후 대규모 공익사업에 편입됨으로써 보상 대상이 되었는데 상기 집단취락지구 우선해제에 따른 지가 상승분을 계량모형(이산분포모형에 의한 옵션가치 산정) 및 격차율표 등을 활용하여 산정함으로써 이를 토대로 정당 보상금액을 산정함.
  • - 평가방법 : 공시지가기분법, 이산분포모형에 의한 옵션가치 산정

사례 #11. 인접한 부지에서 신축된 공동주택으로 인하여 발생한 주택(병원)의 일조, 조망 및 사생활 침해 감정평가

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 인접한 부지에서 공동주택 단지가 조성됨으로 인하여 주거지역 내 주택(병원)에서 발생한 일조, 조망 및 사생활 침해에 따른 부동산 시가 하락 감정평가
  • - 평가방법 : 일조, 조망 및 사생활 침해 시뮬레이션, 공시지가기준법, 거래사례비교법 등

사례 #12. 지반의 특성으로 인하여 유발된 신축 상가 건물의 건축 공법 변경에 따른 지하층 시공 면적 감소에 따른 손해배상 산정

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 신축 상가 부지의 토질에 대한 사전조사가 잘못되어 공사 중 건축 공법 변경이 불가피하게 이루어졌고, 이로 인하여 실제 시공된 지하층 면적이 감소되어 건축주가 시공사를 상대로 제기한 손해배상액의 감정평가
  • - 평가방법 : 원가법, 층별·위치별 효용비율 산정, 설계 변경으로 인한 실제 건축비용 적산 등

사례 #13. 권리금 감정

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 임대인의 신규 임대차 계약을 거절할 경우에 상가 임대차 보호법상 종전 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나, 임대인이 임차인을 상대로 건물인도(명도)를 청구하는 경우 임차인이 영위하는 영업에 대한 권리금을 감정평가
  • - 평가방법 : 영업관련 자료를 분석하여 DCF(현금흐름할인법)을 적용하고, 인테리어는 공사비 내역을 일위대가로 재산정한 후 원가법을 적용하여 잔존가치를 산정함. 마지막으로 인근 시장 내 권리금 시세와 비교 및 검토함으로써 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금을 구분하여 산정

사례 #14. 정비사업 과정에서 상가부지와 아파트부지를 제척하지 아니하고 무단으로 상가부지의 용적율을 아파트 신축에 활용한 경우 상가부지 소유자들이 입은 손해배상액 산정

  • - 평가금액 : OO,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 상가와 아파트 부지를 제척함에 따라 건축법령에서 제한하는 층수의 감소로 인한 1차 손해배상액(아파트 신축에 따른 조합측의 이익)과 상가에 활용 예정이었던 용적율을 아파트 신축에 활용한 각 경우의 용적율 가치 산정
  • - 평가방법
    • ① 공사비 내역서 및 조합의 관리처분 내용을 토대로, 아파트 및 상가의 건축비를 검토하고 용적율의 가치를 여러 가지 경우로 시뮬레이션
    • ② CAD 배치도 및 설계내역에 의거하여 부지 제척으로 인하여 발생한 경제적 이익/손해를 시뮬레이션

사례 #15. 22.9kV 선하지 손해배상액 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 고압송전선이 아닌 22.9kV 선하지의 경우에는 보상 관련 규정이 미비하여 소유자의 피해에 관한 권리구제가 미흡한 실정이며, 민사상 손해배상 소송을 통하여 선하지 피해를 보전받기 위하여 시행하는 감정평가
  • - 평가방법 : 대상 토지의 입체이용저해율 및 송전선의 위치에 따른 저해율을 종합적으로 고려하여 임료 또는 토지 가격을 산정

사례 #16. 하청업체의 파업으로 인한 영업피해 및 시설파손에 대한 손해배상액 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 하청업체의 파업으로 유발된 영업손실 피해 및 시설물 파손액을 산정
  • - 평가방법
    • ① 적정 영업이익을 산정하고 파업기간에 따른 조업일수 감소에 따른 배상금산정
    • ② 실행가 기준 품셈에 따른 파손 시설물의 원상복구비용을 산정

사례 #17. 우선협상사 지위박탈에 따른 부동산 개발사업의 이행이익 및 신뢰이익 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 거래소 및 코스닥 전체 상장기업(부동산 건설회사)의 평균 영업이익률로부터 개발사업의 적정 이행이익을 산정하고 기 투입비용을 산정
  • - 평가방법
    • ① 영업이익률을 적용하여 사업 이행이익을 추정하되 평균 및 표준편차분석
    • ② ERP(전사적자원관리)분석을 통하여 기 투입 비용을 산정

사례 #18. 사업시행인가된 도시계획시설 도로사업으로 인하여 중단된 기 시행 부동산 개발사업의 이행이익 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 기성고 개념을 도입하여 부동산 개발사업의 이행이익을 산정
  • - 평가방법
    • ① 기성고 개념을 이용한 공정률에 근거한 중단된 시점의 사업 이행이익 산정
    • ② 상세견적, 투입 원가 및 도면에 근거하여 공정률을 검토

사례 #19. 우선협상 대상자 지위 상실에 따른 개발사업의 예상 이행이익 산정

  • - 평가금액 : OO,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 우선협상 대상자 지위를 박탈당한 개발 사업의 예상 이행이익을 산정함
  • - 평가방법
    • ① 사업계획서 상의 현금흐름표(CASH FLOW)를 토대로 예상 이행이익을 산정
    • ② 유사 복합상업시설의 운영 실적을 토대로 예상 매출 및 비용의 적정성을 검토

사례 #20. 군사시설(참호, 벙커 등)이 점유한 토지의 부당이득금(임료) 산정

  • - 평가금액 : OO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 항공지도 판독을 통하여 군사시설의 점유 면적 등을 파악하고 적산법에 의한 임료를 산정
  • - 평가방법 : 적산법에 의한 임료 산정

사례 #21. 유익비 및 필요비, 부속물매수 청구 대상 감정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 용도 변경을 전제로 설치한 시설물이 “유익비 또는 필요비”, “부속물매수 청구 대상” 해당하는지 여부를 판단하고 그 가치를 산정
  • - 평가방법
    • ① 시설물의 실행가 기준 개산견적을 도출하고 실제 투입 비용과 비교한 후 감가수정을 고려하여 잔존가치를 산정
    • ② 해당 시설물의 유익비, 필요비 또는 부속물매수청구 대상인지 여부를 판단

사례 #22. 권리 감가로 인한 토지의 시가 감정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 적법하게 건축된 타인 소유 건축물로 인한 권리 감가를 고려한 토지 시가 감정
  • - 평가방법 : 지상 소재 건물이 시장 임료에 미달하므로 적정 임료와 현 계약 임료와의 차액을 건물의 예상 이용년수 기간을 고려하여 현재가치화하고 그 금액을 나지 상정 토지 금액에서 공제하여 평가

사례 #23. 일조, 조망 및 사생활 침해에 따른 주택(아파트 또는 단독주택)의 시가하락 감정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 인근에 신축되는 건물로 인하여 발생한 기존 주택의 일조, 조망 및 사생활 침해 감정
  • - 평가방법
    • ① 일조, 조망 및 사생활 침해 시뮬레이션
    • ② 층별 효용을 활용한 효용적수 산정
    • ③ 주택 내 창고의 크기를 가중평균한 일조 침해율 산정
    • ④ 일조 등의 확보를 위한 남측 신축 아파트 단지의 층수제한 안 도출
    • ⑤ D/H(거리/높이), 자연조망 및 인공조망을 구성하는 요소별 천공차폐율 및 그에 따른 시가하락 산정

사례 #24. 설계와 달리 시공되어 발생한 콘크리트 강도 감소에 따른 물류창고 임대료의 손실

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 구조설계서 및 건축 설계와 다른 강도의 콘크리트 시공으로 인한 시가하락(모빌랙 설치 실패, 바닥 균열 및 바닥 평탄도 저해로 인한 시가 하락) 산정
  • - 평가방법
    • ① 설계하중을 기준한 실제 하중의 감소분 산정(구조설계서 분석)
    • ② 프라임 등급의 유사 물류창고의 시장 임대료 분석
    • ③ 부실 시공에 따른 모빌랙 레이아웃의 변경과 이에 따른 임대가능면적의 감소 산정
    • ④ 비준임료 및 적산임료 산정

사례 #25. OO주거단지 개발사업의 인허가 무효 판결에 따른 종전 미보상토지의 유익비 감정

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : OO주거단지 개발사업에 의거하여 수용 후 도로 조성된 토지의 기준시점 현재 유익비 산정
  • - 평가방법 : 항공사진 및 과거 지형도 등을 토대로 토지 특성을 파악하고 이를 토대로 기준시점 별 적정 시가를 산정하여 그 차액을 제시함

사례 #26. 과거에 시공된 도시철도 구조물(콘크리트 지하 구조물)로 인하여 발생한 토지 이용 저해에 따른 시가하락 감정

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 과거에 시공된 도시철도 구조물이 대상 토지 지하 경계를 침범하여 소재하고 있음에 따라 발생한 토지의 이용저해 및 그 손해액
  • - 평가방법 : 건축설계도면 및 이격거리 확보에 따른 건축면적 변경 내역의 검토 및 이에 따른 지하부분 사용 저해에 해당하는 시가하락 산정

사례 #27. 신축 아파트 단지의 소유권대지권 미정리(미등기)에 따른 손해배상액 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 신축 아파트 단지의 소유권대지권이 미등기됨에 따른 일반분양자의 손해 산정
  • - 평가방법
    • ① 미등기에 따른 손해액 범위 확정
    • ② 아파트 실거래가격지수 산출

사례 #28. 분양 당시 설계 도면과 달리 시공된 상가 내부의 기둥으로 인한 손해액 산정

  • - 평가금액 : OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 깊이체감법칙 및 ITZA(In Terms of Zoning Area) 방법에 의하여 산정
  • - 평가방법
    • ① 기둥으로 인한 점유면적 감소의 영향 분석
    • ② 동선 및 ITZA 분석을 통한 가치하락 산정

사례 #29. 부동산 과다보유 법인의 비상장주식 가치 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO원/1주
  • - 평가 개요 : 부동산 과다 법인의 비상장주식 가치 산정
  • - 평가방법 : 보유 부동산의 시가를 산정하고, 기준시점 당시의 손금/익금을 조정한 후 상속세 및 증여세법 등의 관련 평가기준에 의거하여 주식 1주의 가치를 산정

사례 #30. 부동산 신탁의 가치 산정

  • - 평가금액 : O,OOO,OOO,OOO원
  • - 평가 개요 : 부동산 신탁 중 담보신탁의 가치 산정
  • - 평가방법 : 담보 편입 자산, 채무액 및 처분 관련 제경비를 고려하여 순자산가치를 산정