한전부지 매각을 계기로 부동산의 경제적 가치를 평가하는 전문자격사인 감정평가사의 구실이 새삼 주목을 끌었다. 이들이 토지와 건물 등 부동산의 가치를 어떻게 평가하는가는 해당 부동산을 둘러싼 이해 관계자들의 의사 결정에 중대한 영향을 끼치게 된다. 감정평가는 한전부지같은 부동산을 매각할 때 뿐만 아니라 부동산의 담보가치를 평가할 때, 법원 경매의 최저 입찰가격을 정할 때, 각종 조세의 기준인 공시가격(공시지가, 주택공시가격)을 정할 때, 공익사업으로 수용하는 사유지의 보상가격을 산정해야 하는 경우 등에서 반드시 필요한 절차다.
강재성(36·사진) 프라임감정평가법인 감정평가사는 “토지나 건물 등 유형자산의 경제적 가치를 평가하는 게 감정평가의 전통적인 업무 영역이죠. 그러나 최근에는 특허권, 상표권, 기업가치 등 무형자산을 포함해 거래 가능한 모든 자산의 가치를 평가하는 것으로 감정평가사 업무가 확장되고 있는 추세입니다”라며 최근 변화하고 있는 감정평가 시장에 대해 설명했다.
서울대에서 도시공학을 전공한 강평가사는 지난 2004년 졸업과 동시에 감정평가사 자격시험에 합격한 뒤 1년간의 수습기간을 마치고 이듬해 프라임감정평가법인에 취직했다. 그는 당시 자격증을 취득하고, 평가법인에 들어가면 이른바 ‘억대 연봉’의 꿈이 실현되는 줄 알았으나 현실은 달랐다. 초임 평가사 때는 일감을 수주해온 선배 평가사를 보조하는 일이 흔했고 까다로운 현장 조사로 인해 고참 평가사들이 상대적으로 꺼려하는 담보평가, 보상평가 등의 업무가 많았다.
그는 경기 김포, 고양삼송, 평택소사벌 등지에서 새도시 개발사업에 따라 수용되는 토지, 농작물 등의 보상을 주로 맡았다. “땅주인 어르신들이 젊은 평가사를 미덥지 않게 보면서 보상가를 올려달라고 압력을 행사하는 경우도 더러 있었죠. 평가 의뢰자인 공공기관과 사유재산을 수용당하는 개인 사이에서 적정 수준의 보상가를 균형있게 결정하는 게 중요했습니다”. 그는 이해 당사자가 첨예하게 맞서는 국책사업 현장에서 수용 대상 부동산의 가치를 공정하게 산정하는 게 쉽지만은 않았다고 했다.
최근엔 상표권 등 무형자산 평가도
부동산 경기침체로 시장 작아져
상업용부동산 중개·기업인수 등
다양한 사업 분야 진출해볼만
강 평가사가 인생의 전환점을 맞은 것은 지난 2008년 외국 유학 길에 올랐을 때다. 직장을 잠시 휴직하고 아시아의 금융·부동산서비스 산업 중심지였던 홍콩에서 경영학(MBA)을 공부하던 그는 당시 아시아태평양 총괄사무소를 그곳에 두고 있던 영국계 글로벌부동산서비스회사인 디티지(DTZ)에서 인턴 사원으로 일했다. 그 인연으로 그는 지금 프라임감정평가법인에 소속된 평가사이면서, 동시에 프라임감정평가법인과 합자 회사인 디티지에서는 투자자·기업 서비스팀 팀장을 맡고 있다. 요즘 그가 하는 일은 사옥이나 투자용 오피스빌딩을 찾는 기업이나 개인투자자 고객을 대상으로 투자 자문을 해주고 매입, 임대관리 등을 도와주는 것이다.
국내에서 오피스빌딩 같은 부동산 거래를 공인중개사가 아닌 감정평가사가 해도 되느냐는 질문에 대한 강 평가사의 대답은 간명했다. 감정평가사가 공인중개사 자격증을 갖고 있거나 중개법인에 소속돼 있으면 제약이 없다는 것이다. 실제로 그는 감정평가사 외에 미국 부동산최고전문가(MAI), 상업용부동산투자분석사(CCIM), 공인중개사, 경영지도사, 투자자산운용사 등 부동산 관련 여러 자격증을 두루 지니고 있다. 그는 “자격증은 제가 부동산 평가, 매입, 처분, 투자자문 등 고객이 투자 의사를 결정하는데 충분한 도움을 드릴 수 있는 사람이라는 의미”라며 “주경야독하며 해외의 선진 기법을 함께 공부했던 동료, 선후배들과의 네트워크도 소중한 자산”이라고 말했다. 학구열이 남다른 그는 최근 미국 부동산감정평가협회(Appraisal Institute)가 펴낸 ‘오피스빌딩 평가와 투자분석’이라는 책을 번역하기도 했다.
최근 감정평가사 자격시험 응시자가 줄어드는 등 취업을 준비하는 젊은이들 사이에서 감정평가사의 인기는 예전만 못한 편이다. 이는 글로벌 금융위기 이후 국내 부동산 경기가 침체하면서 감정평가 시장도 덩달아 축소된데 따른 영향이 크다. 실제로 대규모 국책사업 등 개발사업이 중단되면서 보상 평가가 줄어들었고 감정평가법인의 주요 고객이던 은행 등 금융권은 일정 규모 이하의 담보에 대해선 자체적으로 담보물 평가에 나서고 있다. 최근에는 정부가 공시지가 산정을 위한 조사 방식을 개편해 평가사들에게 지급되는 수수료 예산을 줄이려고 했다가 논란이 빚어지기도 했다.
강 평가사는 이처럼 감정평가업계가 전반적 위기를 맞고 있지만 오히려 평가사들이 한 단계 도약할 수 있는 기회를 스스로 찾아야 한다고 지적한다. 전문지식을 무기로 새로운 시장을 개척하고 서비스 수준을 높이면 평가사들이 부동산 업계에서 지금보다 더 많은 역할을 할 수 있다고 믿기 때문이다. 그는 “요즘 들어 상업용부동산 중개, 기업 인수·합병(M&A) 등 신규 시장에 관심을 갖는 동료 평가사들이 부쩍 늘어났다. 국내 시장을 선점한 외국계 종합부동산회사들에 맞서는 토종 부동산 종합서비스회사들이 자리잡도록 평가사들이 더 공부하고 뛰어야 한다”고 말했다. 이어 감정평가사 자격시험을 준비하는 수험생들에게는 “평가사에 도전하는 젊은이라면 오로지 감정평가만 전문으로 하겠다는 생각보다는 감정평가와 관련있는 다양한 사업 분야로 진출하겠다는 포부를 갖는 게 좋다”고 조언했다.
최종훈 기자cjhoon@hani.co.kr